Жил бүрийн өдийд хүйтний эрч чангарахын өмнө байрны эрэлт хэрэгцээ ихэсдэг. Залуу гэр бүлүүд хоёулаа ажил хийхийг хичээж, хүүхдүүдээ эрүүл, аюулгүй, дулаан орчинд өсгөхийг хүснэ. Гэвч өнөөдөр энэ энгийн хүсэл ч хясагдах болжээ. Гурав, дөрвөн хүүхэдтэй айл хоёр өрөө байр авъя гэхэд багадаа л 200 сая төгрөг шаардлагатай. Ипотекийн зээлийн дээд хэмжээ 150 сая төгрөг тул урьдчилгаанд нь л 50 сая төгрөг бэлэн байх ёстой. Тэгээд ч өр, орлогын харьцаа, зээлийн мэдээллийн сангийн шалгуурыг давж байж 20 жил төлөх ипотекийн зээлд хамрагдана. Ийм нөхцөлд байр хэзээ олдох юм бэ.

Байртай болох итгэл нь хөсөрдсөн залуу гэр бүлүүд төрд гомдож байна. Гэтэл төр “100 мянган айлыг орон сууцанд оруулна” гэж амлавч, тэр 100 мянгад орох шалгуур нь өөрөө өндөр. Нэг ёсондоо босго нь өндөр учир барагтай гэр бүл түүнд хамрагдаж чадахгүй байгаа нь л асуудал.

Улаанбаатарт байртай болохыг мөрөөдсөн залуу гэр бүлд ам метр нь 4.4 сая төгрөгийн үнэтэй байрыг орлогод нийцсэн нэрийдлээр шахаж байна. Үндсэн цалингийн доод хэмжээ хэд билээ, тэгээд сар бүр цалингийнхаа талыг байрны төлбөрт өгвөл юу идэж, ууж, өмсөж зүүх билээ. “Орлогод нийцсэн” гэж нэрлэсэн төрийн орон сууц хувийн компанийн байрнаас бараг ялгаагүй үнэтэй болчихоод, хөнгөлөлттэй зээлээр гэж зах зээлийг хөөсрүүлж үндсэн үнэ нь жилээс жилд биш бүр өдрөөс өдөрт дийлдэхээ байлаа. Гэтэл сард хоёр сая орчим төгрөгийн түрээс төлж, хүүхдүүдийн сургууль, цэцэрлэгийн татаас төлж буй залуу хосуудад урьдчилгаа хуримтлуулах ч чадал алга. Цалин нь байрны үнийг гүйцэхгүй, хуримтлал нь инфляцад идэгдэж, зээлийн дараалал нь жил дамжин уртасаар байгаа энэ үед залуу гэр бүлд өөрийн гэсэн байранд амьдрах итгэл алга.

Инфляц аравдугаар сард энэ оны дээд түвшин болох 13.4 хувьд хүрч, махны үнэ жилийн өмнөхөөс 44.4 хувиар өссөн. Өрхийн бодит орлого 4.8 хувиар буурсан. Ийм үед Засгийн газар “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөр зарлаж, ирэх онд ипотекийн санхүүжилтийг 1.8 их наяд төгрөгөөр нэмэхээр төлөвлөж байна. Гэвч хөнгөлөлттэй зээл нэмэх бүрт үнэ хөөрөгдөж, үр шимийг нь залуу гэр бүл бус худалдагч хүртдэг гэдгийг Монголбанкны өөрийнх нь судалгаа аль хэдийн харуулсан юм.

ЦАЛИН 2.5 САЯ, ЗАРЛАГА 3.3 САЯ, ХУРИМТЛУУЛАХ ЗҮЙЛ ҮЛДДЭГГҮЙ

Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр 2026 оны эхний улиралд нэг ажилтанд ногдох сарын дундаж цалин 2.9 сая, голч цалин 2.5 сая төгрөг байв. Харин хоёрдугаар улирлын өрхийн судалгаагаар нэг өрхийн сарын дундаж орлого 3.5 сая төгрөг байхад зарлага нь 3.3 сая төгрөгт хүрчээ. Өөрөөр хэлбэл, дундаж өрхөд сар бүр 200 мянга орчим төгрөг л үлдэж байна. Тэр ч бүү хэл өрхийн бодит орлого жилийн өмнөхөөс 4.8 хувиар буурсан нь цалин нэрлэсэн дүнгээрээ өссөн ч үнийн өсөлтийг гүйцэхгүй байгааг харуулж байгаа юм. Хамгийн бага орлоготой 20 хувийн өрхийн сарын орлого 2.1 сая төгрөг.

Энэ 200 мянган төгрөгөөрөө 42 м² төрийн байрны 30 хувийн урьдчилгаа болох 56 сая төгрөгийг цуглуулъя гэвэл 23 жил шаардагдана. Тодруулбал, 28 настай залуу хос хуримтлалаа өнөөдөр эхлүүлбэл 50 гаруй нас хүрч байж урьдчилгаагаа бүрдүүлнэ гэсэн үг. Монголчуудын анхны гэрлэлтийн нас сүүлийн 25 жилд 3.8 жилээр хойшилж, эрэгтэйчүүдийнх 29.5, эмэгтэйчүүдийнх 27.5 болжээ. Гэрлэлт хойшлох шалтгаан олон ч орон байргүй, ирээдүйгээ төлөвлөх боломжгүй залуу хос гэр бүл болох, хүүхэд төрүүлэх шийдвэрээ хойшлуулах нь ойлгомжтой. Үүнийг дагаад сүүлийн үед хүм амын өсөлт буурч, төрөлт багасаж байгаа.

“ОРЛОГОД НИЙЦСЭН” ГЭЖ НЭРЛЭСЭН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭ ТЭНГЭРТ ТУЛАХ НЬ

Зорилтот бүлгийн иргэдийг орон сууцжуулна хэмээн Хан-Уул дүүргийн 21 дүгээр хороонд барьж буй “Солонго 1, 2” хороолол бол төрийн орон сууцны бодлогын нүүр царай. Нийт 5,002 айлын энэ төслийн эхний ээлжийн 2,042 айлын байр энэ онд ашиглалтад орсон. Гэвч Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалангийн УИХ-д танилцуулснаар түрээслээд өмчлөх энэ байрны нэг ам метрийн үнийг 4,428,000 төгрөгөөр тогтоожээ.

Харьцуулаад үзье. Үндэсний статистикийн хорооны мэдээллээр наймдугаар сард Улаанбаатарын шинэ орон сууцны нэг ам метрийн дундаж үнэ 4.77 сая төгрөг байв. Өөрөөр хэлбэл, “орлогод нийцсэн” төрийн байр хотын дунджаас ердөө 7 хувиар л хямд. Харин Сонгинохайрхан дүүргийн шинэ байрны ам метр оны эхээр 3.47 сая төгрөг байсныг бодоход төрийн байр 28 хувиар илүү үнэтэй гарч байгаа юм. Ингэхээр 42 м² байр 186 сая, 52 м² байр 230 сая төгрөг болно.

Ноцтой нь, энэ төслийг БНСУ-ын Засгийн газрын нэн хөнгөлөлттэй зээлээр санхүүжүүлж байгаа. Арилжааны зээлээс хамаагүй хямд эх үүсвэрээр, төрийн захиалгаар, хотын захад баригдсан байр яагаад хувийн компанийн байртай өрсөхүйц үнэтэй байх ёстой вэ. Барилгын бодит өртөг хэд байсан, үнийг юунд үндэслэж тогтоосныг төр задаргаатай нь нийтэд ил болгох учиртай.

Залуу гэр бүлийн төлөөлөл "Тэр Солонго хорооллыг судлаад материал өгөе гэсэн боловч нэгдүгээрт хол, хоёрдугаар нь үнэтэй, гуравдугаар нь бүртгэл нь хэдэн ч удаа хойшилдог юм. Шалгуур нь өндөр санагдсан. Бүр судлаад гутарсан даа" гэв.

ЦАЛИНГИЙН ТАЛ НЬ БАЙРАНД

Засгийн газар урьдчилгаагүй, түрээслээд өмчлөх хувилбар санал болгож буйгаа онцолдог. Ерөнхий сайд Н.Учрал аравдугаар сарын 21-нд 45 м², хоёр өрөө байрыг жишээ болгон тайлбарлахдаа зөвхөн түрээслэхэд сард 700 мянга, түрээслээд өмчлөхөд түрээс дээр нь 720 мянга нэмж, нийт 1.42 сая төгрөг төлнө гэсэн. Харин 30 хувийн урьдчилгаагаа таван жилийн хугацаанд бүрдүүлж ипотекийн зээлд шилжье гэвэл түрээс дээрээ сар бүр 860 мянга нэмэх буюу 1.56 сая төгрөг төлөх шаардлагатай.

Үүнийг нэг ажилтны 2.5 сая төгрөгийн голч цалинтай харьцуулбал түрээслээд өмчлөх хувилбар цалингийн 57 хувийг, урьдчилгаа хуримтлуулах хувилбар 62 хувийг залгина. Энэ нь татвар суутгахаас өмнөх цалингаар тооцсон дүн тул бодит дарамт үүнээс ч хүнд. Олон улсад орон сууцны зардал өрхийн орлогын 30 хувиас хэтэрвэл “хүндрэлтэй” гэж үздэг.

Түүнчлэн хувийн компаниудын барьсан байранд орох 21 мянган өрхөд санал болгож буй зээл эхний гураван жилдээ 6 хувийн, үлдсэн 17 жилд 12 хувийн хүүтэй байх аж. 150 сая төгрөгийн 20 жилийн зээлээр тооцоход сарын төлбөр 1.07 сая төгрөгөөс 1.58 сая болж, дөрөв дэх жилээс гэнэт 47 хувиар өснө. Инфляц 13.4 хувьтай байгаа энэ үед залуу гэр бүлийн төсөв ийм цочролыг даах эсэх нь эргэлзээтэй.

ХӨНГӨЛӨЛТ ҮНИЙГ ХӨӨСРҮҮЛЖ, ХУДАЛДАГЧИЙН ХАЛААСЫГ ЗУЗААРУУЛДАГ

Байрны үнэ ингэтлээ өсөхөд төрийн бодлого өөрөө түлхэц болж ирсэн. Монголбанкны эдийн засагчдын судалгаагаар 2013 онд эхэлсэн 8 хувийн ипотекийн хөтөлбөр бага орлоготой залуу хосуудыг дэмжих зорилготой байсан ч 2013–2014 онд байрны үнийг огцом өсгөсөн байдаг. Нийлүүлэлт нэмэгдээгүй байхад хөнгөлөлттэй зээлээр эрэлтийг тэлэхэд хөнгөлөлтийн үр шим худалдагчийн халаас руу урсдаг гэсэн үг.

Түүнээс хойш ч энэ жам өөрчлөгдсөнгүй. Үнэ өсөх бүрт зээлийн дээд хэмжээг дагуулан нэмж, 2022 онд Улаанбаатарт, 2023 онд орон нутагт ипотекийн дээд хэмжээг өсгөсөн. Ипотекийн зээлийн үлдэгдэл энэ оны хоёрдугаар сарын эцэст 11.7 их наяд төгрөгт хүрч, жилийн өмнөхөөс 20.7 хувиар өссөн бол Засгийн газар 2027 онд дахин 1.8 их наяд төгрөг нэмэхээр төлөвлөж байна. Шинэ орон сууцны үнэ 2026 оны нэгдүгээр сард жилийн өмнөхөөсөө 14.2 хувиар өсч, ам метр нь 5 сая төгрөгт хүрсэн.

100 МЯНГАН АЙЛ ШИЙДЭЛ БОЛЖ ЧАДАХ УУ

Засгийн газар 2027–2030 онд “50 мянган яндан буулгах, 100 мянган айлын орон сууц” үндэсний хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээ зарласан. Төрийн мэдлийн 40 мянган байранд урьдчилгаа шаардахгүй, 2027 онд 16 мянган айлыг 6 хувийн зээлд хамруулж, 2030 он гэхэд нийт 82 мянга гаруй айлын байр барина гэнэ. Төр, банк байрыг 50/50 хамтран өмчилж, урьдчилгааны босгыг хоёр дахин бууруулах “хамтын өмчлөл”-ийн шинэ загвар ч санал болгож байна.

Албаныхан болон зарим шинжээчид үнийн өсөлтийг барилгын өртөг нэмэгдсэн, төгрөг суларсантай холбож тайлбарладаг. Мөн нийлүүлэлт нэмэгдэхийн хэрээр үнэ тогтворжино гэж үздэг. Үнэхээр ч орон сууцны үнийн индексийн жилийн өсөлт долоодугаар сард 6.2 хувь болж саарч, өмнөх сараасаа 0.4 хувиар буурсан. Урьдчилгааг арилгах санаа нь зөв. Гэвч хөтөлбөрийн хамгийн чухал тоо болох ам метрийн үнэ дурдагдаагүй хэвээр. Үнэ нь “Солонго”-гийн жишгээр 4.4 сая төгрөг байвал урьдчилгаа арилсан ч сарын төлбөрийн дарамт хэвээр үлдэнэ. Ирэх онд ипотекийн санхүүжилтийн талыг орон нутагт олгоно гэсэн шийдвэр нийслэлд ажиллаж амьдардаг залуучуудын хүлээлтийг улам уртасгаж мэдэх юм. Өмнөх Засгийн газрууд ч зорилтот бүлгийг 3–6 хувийн хүүтэй байранд оруулна хэмээн амлаж байсан ч хэрэгжүүлж амжаагүй.

Төр орон сууцны зах зээлд ашиг хайх тоглогч биш, үнийг тогтворжуулагч байх учиртай. Төрийн санхүүжилттэй байр бүрийн өртгийн задаргааг ил болгож, сарын төлбөрийг өрхийн орлогын 30 хувиас хэтрүүлэхгүй байхаар үнийг тогтоох, хүүг нэг дор хоёр дахин өсгөхийн оронд аажмаар шатлах, хямд урт хугацааны түрээсийн санг өргөжүүлэх шаардлагатай. Эс тэгвээс “100 мянган айл” гэдэг том тоо залуу гэр бүлийн хувьд байртай болох ч энэ насны хүсэл биш хясал болох нь.