-ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ТОГТОЛЦООНЫ ТУХАЙ ТАНИУЛАХ НЬ-

-Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо гэж юу вэ?

        - Монголбанк өөрийн өмчлөлд байгаа ИЗББ-ын үндсэн болон купоны төлбөрийн эргэн төлөлтийн орлогоор орон сууцны ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх эх үүсвэрийг банкинд олгодог үүрэгтэй. Тухайлбал,  

3.2 Монголбанк банкинд тухайн сард олгох эх үүсвэрийн дээд хэмжээг тогтоох бөгөөд тогтоосон хэмжээг өмнөх сарын сүүлд банк тус бүрт мэдэгдэнэ.

3.3 Банк зээл хүсэгчид зээл олгох шийдвэр гаргаж, зээлийн эх үүсвэрийг тухайн зээлдэгчийн дансанд шилжүүлсний дараа орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэр авах хүсэлтээ сар бүрийн хоёр болон дөрөв дэх долоо хоногийн сүүлийн ажлын өдөр 10:00 цагт багтаан дараах баримт бичгийн бүрдүүлбэртэй Монголбанкинд ирүүлнэ:

3.3.1 Санхүүжилтийн эх үүсвэр хүссэн албан бичиг;

3.3.2 Зээлдэгчийн дансанд зээлийн эх үүсвэрийг шилжүүлсэн гүйлгээний баримтын баталгаажуулсан хуулбар;

 3.3.3 Орон сууцны ипотекийн зээлийн эрэлтийн мэдээлэл;

3.3.4 Өмнөх эх үүсвэрээр санхүүжүүлсэн зээлийн мэдээлэл.

 3.4 Монголбанк энэ журмын 3.3-т заасан баримт бичигт үндэслэн тухайн банкинд орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэр олгоно. Энэ журмын 3.3-т заасан баримт бичгийг банк хуурамчаар үйлдсэн нь тогтоогдсон тохиолдолд Монголбанк тухайн банкинд эх үүсвэр олгохгүй бөгөөд үүнээс үүсэх аливаа эрсдэлийг банк хариуцна.

3.5 Монголбанк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн хүсэлтийг энэ журмын 3.3-т заасан баримт бичиг хүлээн авснаас хойш ажлын 3-5 өдрийн дотор шийдвэрлэнэ.

3.6 Монголбанк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэр олгох тохиолдолд банктай санхүүжилтийн эх үүсвэрийн гэрээ байгуулах бөгөөд уг гэрээнд санхүүжилтийн эх үүсвэрийн хүүгийн хувь хэмжээ, эргэн төлөх хугацаа, эргэн төлөх нөхцөл зэргийг тусгана.

3.7 Банк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг давуу эрхтэй ИЗББ-ыг Монголбанкинд худалдсан эх үүсвэрээр буцаан төлж болно. Давуу эрхтэй ИЗББ-ын үнэлгээ нь ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн үлдэгдэл болон хүүгийн төлбөрийг төлөхөд хүрэлцэхгүй тохиолдолд зөрүүг банк Монголбанкин дахь харилцах данснаасаа төлнө.

3.8 Банк давуу эрхтэй ИЗББ-ыг худалдах хүсэлтээ албан бичгээр Монголбанкинд ирүүлэх бөгөөд хүсэлтэнд дараах мэдээллийг багтаасан байна: 3.8.1 ИЗББ-ыг гаргасан огноо; 3.8.2 ИЗББ-ын нэрлэсэн үнэ; 3.8.3 ИЗББ-ын купоны хувь хэмжээ; 3.8.4 ИЗББ-ын купон төлөх давтамж; 3.8.5 ИЗББ-ын өгөөжийн хувь; 3.8.6 ИЗББ-ын зээлийн багцын чанарын үзүүлэлт.

3.9 Монголбанк давуу эрхтэй ИЗББ болон түүний баталгаа болж буй орон сууцны ипотекийн зээлийн багцын мэдээллийг шалгасны үндсэн дээр худалдан авах эсэхийг шийдвэрлэнэ.

 3.10 Монголбанк банкнаас давуу эрхтэй ИЗББ худалдан авах тохиолдолд дараах мэдээллийг агуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг банктай байгуулна:

3.10.1 ИЗББ-ын дугаар;

3.10.2 ИЗББ-ын нэрлэсэн үнэ;

3.10.3 ИЗББ-ын хугацаа;

 3.10.4 ИЗББ-ын купоны хэмжээ (нэрлэсэн үнээс хувиар илэрхийлсэн);

 3.10.5 Купон төлөх давтамж;

 3.10.6 ИЗББ-ын арилжаалах үнэ;

 3.10.7 ИЗББ-ын дуусах огноо;

 3.10.8 ИЗББ-ын төлбөр тооцоо хийх огноо;

3.10.9 Хуримтлагдсан купон.

3.11 Монголбанк энэ журмын 3.10-т заасан гэрээг банктай 3 хувь байгуулж, ИЗББ-ын өмчлөх эрхийг Үнэт цаасны төвлөрсөн хадгаламжийн төв (цаашид ҮЦТХТ гэх)-д өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авна. 3.12 Монголбанк худалдан авсан давуу эрхтэй ИЗББ-ын эх үүсвэрээр тухайн банкинд өмнө нь олгосон орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг буцаан төлүүлнэ. Өмнө нь авсан эх үүсвэрийн үлдэгдэлгүй тохиолдолд банкны өөрийн эх үүсвэрийг нөхөн олгоно.

 3.13 Банк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн эргэн төлөх хугацааг сунгах талаар Монголбанкинд хүсэлт гаргаж болно.

3.14 Банк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг Монголбанк, банкны хооронд байгуулах санхүүжилтийн гэрээнд тохирсон хугацаанд багтаан төлөөгүйгээс үүсэх эрсдэлийг бүрэн хариуцна.

3.15 Макро эдийн засгийн болон санхүүгийн тогтвортой байдалд эрсдэл учрах, орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэр алдагдах, орон сууцны үнэд огцом хэлбэлзэл үүсэх нөхцөл байдал үүсч болзошгүй гэж үзсэн тохиолдолд Монголбанк орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг зогсоох, дахин санхүүжилт хийхийг зогсоох, хугацааг хойшлуулах, эх үүсвэрийн нөхцөлд өөрчлөлт оруулах зэрэг арга хэмжээ авч болно” гэж Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн тушаалд дурдсан байдаг.

-Тус тогтолцоо Монголд хэрхэн хэрэгжиж байгаа вэ?

        -Манай улсад орон сууцны зээл 2003 оноос арилжааны банкны санхүүжилтээр анх олгогдож эхэлсэн. 2006 онд Сангийн Яам, Улаанбаатар хотын захиргаа, Барилга, Хот Байгуулалтын Яам хамтран “Орон сууцны санхүүжилтийн корпорац” (ОССК)-ыг үүсгэн байгуулснаар 2013 оныг хүртэл тус байгууллага төсвөөс санхүүжилттэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж ирсэн. ОССК нь хөнгөлөлттэй зээл (11%) болон орон сууцны барилгын төсөл санаачлан хэрэгжүүлэгчдэд хөнгөлөлттэй зээлийн дараах хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлсэн.

- 2007-2011 он: “40 мянга”, “4200 айлын” төрийн албан хаагч, ахмадын орон сууцны зээлийн хөтөлбөрүүдийн хүрээнд нийт 10115 иргэнд, барилгын компаниудад 8900 орон сууц ашиглалтад оруулах хөнгөлөлттэй зээл тус тус олгожээ. Дээрх хугацаанд уг хөтөлбөр шинээр олгосон зээлийн 25%-ийг, ашиглалтад орсон орон сууцны 30%-ийг бүрдүүлж байжээ.

2012 оны хоёрдугаар сар: “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн бөгөөд уг хөтөлбөрийн хүрээнд барилгын компаниуд иргэдэд 10 хувийн урьдчилгаа төлбөр бүхий жилийн 6% хувийн хүүтэй, 50 хүртэлх сая төгрөгийн зээл олгосон. Ийнхүү орон сууцны зээлүүд арилжааны банк болон Засгийн газраас олгосон эх үүсвэрээр санхүүжигдэж байсан бол 2012 оны хоёрдугаар сараас Монголбанк болон Засгийн газраас хамтран хэрэгжүүлж эхэлсэн.

-Орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоо олон улсад хэрхэн явдаг вэ?

       -Орон сууцны зээлийн тогтолцоонууд иргэдээ орон сууцжуулах нь олон улс орнуудын хувьд тулгамдаж буй нийгмийн голлох асуудлуудын нэг тул орон сууцны зээлийн зохистой тогтолцоог үүсгэж, хөгжүүлэх нь улс орнуудын эрх баригчдын анхаарлын төвд байсаар ирсэн. Орон сууцны зээлийн хамгийн анхны санхүүжилтийн хэлбэр нь хадгаламжид суурилсан тогтолцоо (ХСТ) бөгөөд арилжааны банк, орон сууцны банк эсвэл тусгай сан зэрэг хадгаламжийн байгууллагууд эх үүсвэрээ хувь хүн, бусад байгууллагуудаас хадгаламж татах замаар бүрдүүлж, зээл олгодог.

1. Хадгаламжид суурилсан тогтолцоо:

2. Хадгаламжид суурилсан тогтолцоо:

3. Хуримтлалын сан:

4. ҮЦ-ны хоёрдагч ЗЗ-д суурилсан систем:

5. ОУ-ын харьцуулсан шинжилгээ

      Иймд манай орны хувьд төрөөс орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог одоогийн бодит боломжид тулгуурлан зохистой бүрдүүлэх нь иргэдийн орон сууцны зээлд хамрагдах боломжийг нэмэгдүүлж, энэ нь улс орны эдийн засгийн байдал сайжрахын хирээр орон сууцны хөгжлийн хэтийн хандлагыг зөв чиглүүлэх юм.

-Ипотекийн зээлийн шалгуур үзүүлэлтэд ямар өөрчлөлт орж байгаа вэ. Хаанаас тогтоодог вэ?

       Засгийн газраас хүргүүлсэн саналд үндэслэн Монголбанкны ерөнхийлөгчийн тушаалаар шалгуур үзүүлэлтүүдийг тогтооно. Урьдчилгаа төлбөрийг Зээлийн батлан даалтын сангийн оролцоотойгоор бууруулах нөхцөл бүрдэж байна.

Зээлдэгчид тавигдах шалгуур:

• Монгол улсын иргэн, 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай;
• Ипотекийн зээлийн дээд хэмжээ 100 сая төгрөг (Монголбанкны эх үүсвэрээр олгогдож буй ипотекийн зээлийн хувьд);
• Банк, санхүүгийн байгууллагад хугацаа хэтэрсэн, чанаргүй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй байх;
• Банк, санхүүгийн байгууллагад Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй байх; Үүнд хамтран зээлдэгч хамаарна;
• Шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр, төлбөргүй;
• Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу даатгалд хамрагдах;
• Барьцаалбар үйлдэх;
• Зээл хүсэгч өөрийн эсвэл хамтран зээлдэгчийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл авч, зээлээр худалдан авах шинэ орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг төлж болно;
• Өрхийн орлого нь цалингийн орлогоос бүрддэг бол үндсэн зээлдэгч нь үндсэн ажилтнаар 12 сараас багагүй хугацаанд тасралтгүй ажилласан, хамтран зээлдэгч нь 6 сараас багагүй хугацаанд үндсэн ажилтнаар тасралтгүй ажилласан байх (сүүлийн нэг жилийн хугацаанд ажил олгогчоо 1 удаа сольсон байж болно);
• Өрхийн орлого нь бизнесийн орлогоос бүрддэг бол 2-оос доошгүй жил тогтвортой үйл ажиллагаа явуулсан байх;
• Хэрэв малчин өрх бол малын сүргийн тоо толгой нь сүүлийн 2 жилд зээлдэгчийн өмчлөлд бүртгэгдсэн, тухайн орон нутгийн харьяалалтай, жилийн 4 улирлын дийлэнх хугацаанд оршин суудаг байх;
• Өр орлогын харьцаа нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх.

Барьцаа хөрөнгөд тавигдах шалгуур:

• Монгол Улсад байршилтай нийтийн зориулалттай болон амины орон сууц;
• Харилцагч банкны салбар, нэгж байршдаг хот/суманд байршилтай байх;
• Шинээр ашиглалтад оруулсан орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтэц (цахилгаан, дулаан, ус, ариутгах татуурга, холбоо дохиолол)-д бүрэн холбогдсон, эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр ашиглалтад хүлээн авсан орон сууц;
• Ашиглагдаж байгаа орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, барилгын техникийн хяналт хэрэгжүүлэгч байгууллагын шийдвэрээр ашиглахыг хориглоогүй байх;
• Амины орон сууцны хувьд дэд бүтэц (цахилгаан, дулаан, ус, ариутгах татуурга)-ийн шийдэл бүхий эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр байнгын ашиглалтад шинээр оруулсан, эсхүл барилгын техникийн хяналт хэрэгжүүлэгч байгууллагын шийдвэрээр ашиглахыг хориглоогүй ашиглалтанд байгаа орон сууц байх;
• Амины орон сууцны газрыг өмчлөх, эзэмших эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх бөгөөд эзэмших эрхийн хугацаа нь зээлийн хугацаанаас богиногүй байх;
• Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдах;
• Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх;
• Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, эд хөрөнгө өмчлөх болон эд хөрөнгийн бусад эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүсээгүй байх;
• Ашиглалтад зохих журмын дагуу бүрэн хүлээн авсан, ҮХХ-ийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, “Худалдах худалдан авах гэрээ” эсхүл “Захиалгын гэрээ”-ээр өмчлөл нь шилжих;
• Барьцаа хөрөнгийг барьцаалсны дараа эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх;
• Барьцаалбар үйлдсэн байх;
• Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгө нь худалдан авч буй орон сууц байх бөгөөд нэмэлтээр зээлдэгчийн өөрийн өмчлөлийн, энэхүү журмын шаардлагыг хангаж буй нийтийн орон сууцыг урьдчилгаа төлбөрт дүйцүүлэн барьцаалж болно;
• Нийтийн орон сууцны талбайн нийт хэмжээ нь “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын дагуу тооцсоноор 80 м.кв-аас дээшгүй байх. Нэмэлтээр буюу урьдчилгаа төлбөрт барьцаалж буй орон сууцанд 80 м.кв гэсэн талбайн хязгаарлалт хамаарахгүй;
• Нэмэлт барьцаа хөрөнгийн өмчлөх эрх нь зээлдэгчийн нэр дээр бэлэглэлийн гэрээгээр шилжсэн зээлийн хувьд дараах тохиолдлуудад нэмэлт барьцаа хөрөнгийг барьцаална: Үүнд:
  • Бэлэглэлийн гэрээ байгуулснаас хойш 6 жил өнгөрсөн;
  • Бэлэг хүлээн авагч эсхүл авагчид нас барсан;

Нэгэнт бэлэглэлийн гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд: Өмнө нь байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан бэлэглэгчид шилжүүлж, шинээр худалдах, худалдан авах буюу бусад гэрээ байгуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шинээр байгуулсан гэрээний дагуу шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх.