Цар тахлаас хойш манай орон барилгын материалын хомстол, тээвэр ложистик зэрэг чухал хүчин зүйлээ сэргээж чадалгүй явсаар барилгын салбарын уналттай нүүр туллаа. Түүнчлэн зээлийн хүүг хоёр хувиар өсгөсөн нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын бизнест сөргөөр нөлөөлж, макро эдийн засгийн түвшинд томоохон эрсдэл учруулж, дам нөлөө үзүүлэхийг эдийн засагч, шинжээчид онцолж байна. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт үүсээд буй хөөсрөл үргэлжлэн хөөсөрсөөр байвал иргэд орон сууцтай болно гэдэг боломж биш мөрөөдөл болох нь...

-ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭ 9.1 ХУВИАР ӨСЛӨӨ-

Үндэсний статистикийн хорооноос гаргасан шинэ судалгаанд жилийн хугацаанд орон сууцны үнэ 9.1 хувиар өссөн тухай дурджээ. Тухайлбал, өнгөрсөн гуравдугаар сарын байдлаар Улаанбаатар хотод орон сууцны ам метр талбайн дундаж үнэ 3.98 сая төгрөгийн ханштай байгаа бөгөөд энэ нь өмнөх сарынхтай харьцуулбал 0.6 хувиар буурсан хэдий ч өнгөрсөн жилийн мөн үетэй харьцуулахад 9.1 хувиар өссөн үзүүлэлттэй байна. Түүнчлэн нийслэлийн есөн дүүргээс Хан-Уул дүүрэг ам метр талбай нь 4.22 сая төгрөгийн ханш байгаагаараа тэргүүлж байгаа бөгөөд хуучин орон сууцны үнэд ч бараг өөрчлөлт ороогүй буюу 3.71 сая төгрөгийн ханштай байгаа талаар мэдээлжээ.

ТАЙЛБАР: Шинэ орон сууцны ам метр талбайн дундаж ханш

ТАЙЛБАР: Хуучин орон сууцны ам метр талбайн дундаж ханш

                            Шинжээч, судлаачдын хийсэн судалгаанаас үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнэ огцом өссөн нь иргэдийн худалдан авах чадварт бодитоор нөлөөлж байна. Жишээлбэл, шинээр орон сууцад орохоор төлөвлөж буй өрх 50 ам метр хэмжээтэй хоёр өрөө байр сонирхож байгаа гэж төсөөлөхөд тухайн айл шинээр ашиглалтад орж буй хотхонуудаас байр авбал ам метрийн үнэлгээ нь 3.98 сая буюу дор хаяж 199 сая төгрөг хэрэг болох нь. Түүнчлэн ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдэд ч томоохон хүндрэл учирч байгаа гэнэ. Тухайлбал, иргэн ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд багадаа урьдчилгаа 50 сая төгрөг төлсөн байх ёстой бөгөөд манай орны дундаж цалин 1.7 сая төгрөг. Улмаар ипотект хамрагдах хүсэлтэй иргэд 2.4 жилийн турш цалингаа бүтнээр нь цуглуулах шаардлагатай болж байгаа аж.

-ХУДАЛДАН АВАЛТ БУУРСАН ГЭВ-

Үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнийн хөөсрөлттэй холбоотойгоор иргэдийн худалдан авах чадвар буурсан. Түүнчлэн худалдан авах чанар өдрөөс өдөрт суларсаар нь байгаа нь цаашид худалдаалагдаж, борлуулагдахгүй олон тооны үл хөдлөх бий болно гэсэн хүлээлттэй байна. Тухайлбал, ундаж орлоготой иргэдийн чадамж буурч, хөөсрөлтэй үл хөдлөхийн худалдан авалт унасныг дараах хоёр мэдээллээс харж болно. Судалгаагаар,

• Найман нэрийн дэлгүүр эрхлэгчдийн өдрийн орлого дунджаар 1.5 сая төгрөг байсан бол оны эхний улирлын байдлаар 800-900 мянган төгрөг,
• Банкнуудын чанаргүй зээлийн хэмжээ , зээлийн эргэн төлөлт , хэрэглээний зээлийн буцаан эргэн төлөлт 50 буурсан байна.

Мөн Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар 2013-2015 оны найман хувийн зээл олгож эхэлсэн, 2021-2022 оны хил хаагдсан буюу барилгын материалын хомстолоос шалтгаалсан үнийн хоосролт гэсэн хоёр том үеийг давсан. Гэсэн ч үнийн хөөс хагарахгүй явсаар одоо орон сууцны үнэ “тэнгэрт хадаж” байгаа аж.

-ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАРЫН ҮНИЙН ХӨӨСРӨЛД НӨЛӨӨЛЖ БУЙ ХҮЧИН ЗҮЙЛС-

Дотоод нөлөөлөл:

Цар тахлын үед ипотекийн эргэн төлөлтийг хоёр жилийн хугацаанд зогсоосон нь банкны ипотекийн зургаа болон найман хувийн зээл олголтын эргэлтийг удаашруулсан. Мөн цахим мөнгөний эрэлт үүсэж иргэд хадгаламж, үл хөдлөхөөсөө 1.8 их наяд төгрөг татан төвлөрүүлсэн зэрэг нөлөөлсөн гэнэ. Түүнчлэн Хөгжлийн банкны асуудалтай холбоотойгоор банк бус байгууллагын зээл олголт эрс муудсан нь зах зээлийн цусны эргэлтийг зогсонги байдалд оруулж, олон бизнес эрхлэгчдэд шууд болон шууд бусаар нөлөөлсөөр байгаа талаар шинжээчид хэлж байна.

Мөн 2023 оноос эхлээд бүсчлэлээс хамааран Үл хөдлөх хөрөнгийн суурь татварыг 0.5 хувиас өсгөж, 1-1.5 хувь байхаар тогтоосон нь голлох нөлөө үзүүлжээ. Ингэснээр сар бүрийн зээлийн төлбөр, ашиглалт болон түрээс зэрэг үл хөдлөх хөрөнгө холбоотой бүх төлбөр нэмэгдэж байгаа гэнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл:

Засгийн газраас 2022 онд ипотек зээлийг наймаас зургаан хувь болгон бууруулж, 10 их наядын цогц төлөвлөгөө баталж, энэ хүрээнд барилгын салбарын ажлын байрыг хадгалах, иргэдийг орон сууцаар хангах хөтөлбөрт ипотекийн зээлийг хоёр их наядын санхүүжилтээр олгох зорилтыг тавьсан. Энэ зорилтын хүрээнд 2021 онд хоёр их наядын нэг их наяд төгрөгийг 13 мянган зээлдэгчид олгоод үлдсэн их наядыг 2022 онд олгох байснаас 656 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийг 7166 зээлдэгчид олгосон бөгөөд үлдсэн 350 тэрбумыг 2023 оны зургадугаар хүртэл хугацаанд үргэлжлүүлэн олгохоор тогтсон байдаг. Гэсэн ч ипотекийн зээлийн нэмэгдүүлэх шийдвэр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эергээр нөлөөлж чадалгүй явсаар үл хөдлөхийн үнэлгээ сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд 15-30 хувиар өссөн үзүүлэлттэй байна.

-ЗАХ ЗЭЭЛ, ЭРЭЛТИЙН БОДИТ ТӨСӨӨЛӨЛГҮЙ ТӨСЛҮҮД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНИЙН ХӨӨСРӨЛД НӨЛӨӨЛЖ БАЙНА ГЭВ ҮҮ-

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын үнийн хөөсрөлийг эдийн засагч шинжээчид эдийн засгийн эрэлт, иргэдийн цалин, дундаж давхарга байхгүй болж, үнийн өсөлт, банкны зээлд орлого нь идэгдэж буйтай холбон тайлбарлаж буй. Мөн ипотекийн зээл, барилгын материалын ханшийг голлох шалтгаан болж байгааг онцолсон. Тэгвэл үл хөдлөхийн үнийн хөөсрөл зах зээл, эрэлтийн бодит төсөөлөлгүй төслүүд чимээгүй хэрнээ маш сөрөг нөлөө үзүүлж байгаа гэнэ.

                           Энэ асуудлаар үл хөдлөх хөрөнгө судлаач Б.Батсүх “Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөөсрөл байршил бүрд өөр өөрөөр нөлөөлж байна. Жишээ нь, энгийн стандартын орон сууц байршлаасаа шалтгаалж, хотын төвд 3.8 сая төгрөгийн үнэтэй бол Баянзүрх, Сонгинохайрхан дүүрэгт 3.2 сая, Хан-Уул дүүргийн тансаг зэрэглэлийн байр бүр 10 сая гаруй төгрөгийн үнэлгээтэй байна. Мөн цар тахлын үед эрэлттэй байсан амины орон сууцны эрэлт үлэмж хэмжээгээр буурсан. Цар тахлын үед эрэлтээ даган Улаанбаатарыг тойрсон амины орон сууцны 120 гаруй төсөл хэрэгжиж эхлээд байсан ч одоо иргэдийн худалдан авах чадвар, эрэлттэй холбоотойгоор тэр төслүүд хэн ч худалдаж авдаггүй, борлуулагддаггүй байр болсон. Энэ мэт зах зээл, эрэлтийн ирээдүйгээ төсөөлөөгүй олон төсөл нь үл хөдлөхийн салбарт чимээгүй хэдий ч маш сөрөг нөлөө үзүүлж байна” хэмээн байр сууриа илэрхийлсэн юм.