Нэгэн үе хотын төвд газартай болохын тулд үхэн хатан тэмцэлддэг байсан нийслэлчүүд өдгөө чиглэлээ өөрчилж, зуслангийн байршлыг онилох болжээ. Өвөлжин утаанд утагдсан иргэдийн алга дарам зуслангийн газартай болох хүсэлтэй зэрэгцэн газрын наймаа хэдэн арван хувиар нэмэгдэж, үнэ нь тэнгэрт хадах болсон. Бид зуслангийн газрын үнэ ханшийг сурвалжлахаар Чингэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн зуслангийн бүсийг зорилоо.

УЛСААС ҮНЭГҮЙ АВСАН 0.7 ГА ГАЗАР НЬ 137 САЯ ТӨГРӨГИЙН ҮНЭТЭЙ БОЛЖЭЭ

Дээрх хоёр дүүрэгт зуслангийн чиглэлээр газар олгох уулын 26 ам байдаг гэнэ.

Үүнээс ганц ч уулын энгэр үлдээгүй гэлтэй, энэ тэндгүй эмх замбараагүй хашаа хатгаж, байшин барьж, айлууд төвхнөжээ. “Зарна” гэсэн зарын самбартай хашаа, байшин, хэдэн шон хатгаж, тусгаарласан зэлүүд газар уулын энгэрээр олон байх аж. 0.7 га хэмжээтэй газар байршил харгалзахгүйгээр хамгийн багадаа таван сая гэнэ.

Гэхдээ цахилгаан, усгүй, хашаа хатгаагүй хадтай уулын энгэр, эсвэл намган дунд орших газрын үнэ ийм. Харин голын хажууд, ой модтой, цахилгаан татсан, хашаатай газрын үнэ хамгийн багадаа 40 сая. Зарим нь бүр үүнээс хэд дахин үнэтэй. Хашаан дотроо байшинтай, гүний худаг, мөн бага зэргийн тохижилттой бол дунджаар 100-150 сая төгрөг гэнэ. Тийм ч тансаг зэрэглэлийн байшин биш, хашаагүй атлаа ийм үнэтэй аж.

Хашаан дотроо байшинтай, гүний худаг, мөн бага зэргийн тохижилттой бол дунджаар 100-150 сая төгрөг гэнэ

Яргайтын Богинын аманд арав гаруй айлын газрыг нийлүүлсний дайтай том талбайтай, хоёр тоосгон байшинтай хашааны захад очив. Сараалжин төмрөөр хашаа хатгаж, хаалган дээрээ “Орохыг хориглоно” гэж бичсэн нь модны цаанаас хальтхан цухуйна. Эргэн тойрныг нь тольдвол, энэ хоёр байшингаас цааш айл байхгүй аж. Учир нь, тус айл уулын энгэрийг тэр чигт нь худалдаад авчихсан гэлтэй, мод руу очих ямар ч нөхцөлгүй болтол хашаагаа хатгажээ. Энэ мэтчилэн ганцхан айл Яргайтын Богинын амын нэг хэсгийг нь эзэлчихсэн сууж байна. Хэрхэн, яаж ийм хэмжээний том газар авсан нь тодорхой бус. Энэ айлаас холгүйхэн 0.7 га хэмжээтэй газартай айл “Хашаа байшин, газар зарна” гэсэн улаан өнгийн самбар хашааныхаа үзүүрт өлгөжээ.

Уг нь Монгол Улсын иргэн бүр 0.7 га хэмжээтэй газрыг үнэгүй авах хуулийн зохицуулалттай бий. Гэтэл энэ залуу үнэгүй авсан газартаа багахан хэмжээний тохижилт хийгээд л 137 сая хүртэл өсгөчихөж.

Энэ дагуу утсаар нь ярьж лавлахад, “4х7 хэмжээтэй тоосгон байшин, гүний худагтай, халуун, хүйтэн усаа шийдэхэд бэлэн, блокон хашаа, хашаан дотроо явган хүний зам, сагсны шийдтэй тэгшхэн газар байгаа шүү. Бид өөрсдөө амьдардаг байсан ч өөр газар зуслантай болсон болохоор хямдхан зарна. Яг үнэхээр авахаар бол 137 сая төгрөгөөс сайн яриад өгнө. Эрүүл, тэгш, модтой ойрхон, ийм байрлалд хямдхан газар олох хэцүү. Хашаа руугаа орох, гарах гарц нь төв зам дагуу учраас саадгүй” хэмээн нэгэн эр ярив. Уг нь Монгол Улсын иргэн бүр 0.7 га хэмжээтэй газрыг үнэгүй авах хуулийн зохицуулалттай бий. Гэтэл энэ залуу үнэгүй авсан газартаа багахан хэмжээний тохижилт хийгээд л 137 сая хүртэл өсгөчихөж.

ГАЗРЫН НАЙМААЧИН: ХӨШИГТИЙН ХӨНДИЙД ГАЗАР ХАМГИЙН ХЯМДХАН

Тохижилт хийн, байшин барьж, амьдрахад таатай орчин бүрдүүлсэн, орд харш биш дөрвөлжин тоосгон байшин ийм үнэтэй бол замын эсрэг талын хашаагүй зэлүүд газрын үнийг сонирхов. Нийтдээ тэр газарт найман айлын газар байгаа гэнэ. Хувааж, салгаж өгөх юм байна. Утасны цаанаас 30 орчим насны эмэгтэй “Хоёр айлын газраар нь салгаад зарж болно. Цахилгаантай холбоход ойрхон, амьдрахад боломжийн газар шүү. Төв зам, ой модтой хэсэгт байрлаж байгаа. Гүний худаг ухахад амархан ус гардаг. Нэг айлын газар нь найман сая. Нийтэд нь авах юм бол бага зэрэг яриад өгнө. Наад хэсэгт чинь хамгийн хямдхан, бүр ч налуу биш газар нь манайх байгаа шүү” гэв. Ярианаас нь ажвал, бүсгүй газрын бизнес эрхэлдэг нь тодорхой. Учир нь тэрбээр “Өөр байрлалд газар сонирхохгүй юм уу. Эрүүл, тэгшхэн газрууд байгаа шүү” гэж хэлсэн юм. Бидний яриа цааш ийн үргэлжилсэн юм.

-Хаана, хаана, ямар газар байгаа вэ?

-Том хэмжээтэй гэх юм бол Цонжин болдог, Хөшигтийн хөндийд байна. Мөн Шарга морьт, Ар гүнт, Санзай, Жигжид, Найрамдал, Яргайт, Бэлхэд газар байгаа. Бүх газруудыг 0.7 га буюу нэг айлын газраар зарж болно. Хаана газар сонирхож байгаагаас шалтгаалаад үнэ харилцан адилгүй байгаа.

-Хамгийн хямдхан газар нь хаана байгаа вэ?

-Нэг айлын газар Хөшигтийн хөндийд гурван сая төгрөгийн үнэтэй байна. Одоохондоо цахилгаан холбоогүй учраас хямдхан байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, шууд байшин бариад амьдрах боломж байхгүй. Яваандаа дэд бүтэц хөгжөөд ирэхээр үнэ нь өсөх, маш гоё байрлалтай газар шүү.

-Хотын төвтэй ойрхон газрууд ямар үнэтэй байна вэ?

-Ой мод, голд ойрхон газрууд нь 15 сая төгрөг хүртэлх үнэтэй. Тухайлбал, Ар гүнтэд модон дунд байрлалтай, тэгшхэн газар бий. Хажуугаар нь ойрхон гол урсдаг юм билээ. Цахилгаан ойрхон очсон учраас амьдрах боломжтой. Тэр газар 15 сая төгрөг. Бусад нь дунджаар 7-10 сая төгрөгийн үнэтэй байна. Мөн бүсчлэлээсээ хамаараад газрууд харилцан адилгүй үнэтэй. Ой модтой ойрхон газар нь нэг удаад нэр шилжих татвар нь өндөр байдаг юм. Гэхдээ худалдаж авсны дараа жилд төлөх татвар нь бол гайгүй.

-Нэр шилжих татварыг танайхаас төлөх үү?

-Янз бүр. Заримдаа авах тал нь төлж байгаа бол хоёр талаасаа хуваагаад төлөх ч боломжтой. Газрынхаа үнийг бууруулж, хямдруулаагүй тохиолдолд хоёр талаасаа хуваагаад татвараа төлдөг. Харин үнийг нь хямдруулсан тохиолдолд авах тал татвараа төлнө.

-Олон байршилд газар зардаг юм байна. Та газрын ченж юм уу?

-Үгүй. Манайд байгаа газрууд бүгд өрөнд хураагдсан. Тийм болохоор л зах зээлийн үнээс хямдхан зарж байгаа юм. Тэрнээс Хөшигтийн хөндийд газар үнэд ороод 4-5 сая төгрөг болчихсон шүү дээ.

        Хэдийгээр “Би газрын наймаачин биш. Манайх хямдхан зарж байгаа” гэж хэлсэн ч энэ хүнд хамгийн багадаа 0.7 га-гаар тооцоход 100 айлын газар байгаа нь ойлгомжтой болов. Ганцхан тэр ч биш, газрын наймааны ганзагын худалдаачин хаа сайгүй. Тэднийг ийм их хэмжээний газрыг хаанаас, яаж, хэрхэн олж авдгийг газрын албаныхан мэддэг болов уу. Эсвэл тэнгэрт хадсан үнэтэй зуслангийн газрын худалдаачдын нийлүүлэгч нь нийслэл, дүүргийн газрын албаныхан юм болов уу гэх бодол өөрийн эрхгүй төрнө. Тэрнээс энэ хүмүүс ийм олон газрыг танил тал, ах, дүү, хамаатан садангийнхаа нэрээр аваад, тэнгэрт хадсан үнээр зараад байхад хэн ч анзаарахгүй байна гэж баймааргүй. Ядаж, газраа хоёр жил ашиглаагүй бол хурааж авах хуулийн зохицуулалт хаана байна.

Тэрнээс энэ хүмүүс ийм олон газрыг танил тал, ах, дүү, хамаатан садангийнхаа нэрээр аваад, тэнгэрт хадсан үнээр зараад байхад хэн ч анзаарахгүй байна гэж баймааргүй. Ядаж, газраа хоёр жил ашиглаагүй бол хурааж авах хуулийн зохицуулалт хаана байна.

ГАЗРЫН НАЙМААЧДЫН ЗОХИОН БАЙГУУЛАЛТТАЙ СҮЛЖЭЭ ХҮРТЭЛ БИЙ БОЛЖЭЭ

Газрын наймаа хүчээ авч байгаа нь хууль, эрх зүйн орчин сул байгаатай холбоотой. Танил талаараа дамжуулан олон газар аваад зарах явдал хүчээ авчихаж. Бүр энэ төрлийн зохион байгуулалттай сүлжээ бий болсон гэнэ. Газар аливаа улсын эдийн засгийн гол өмч. Гэтэл хууль эрх зүйн орчин сул байгаа нь газрын наймаа цэцэглэхэд хамгийн их нөлөөлжээ. Орох, гарах гарц нь хаана байгаа нь мэдэгдэхгүй хашаа, байшин хаа сайгүй. Тухайлбал, арван айлын хашаа байлаа гэхэд төв гудамж руу очих зам байтугай, дунд талынх нь айлд хашаанаасаа гарах хаалга ч алга.

Хамгийн захын айлын хашаагаар дамжиж, арай хийн гэртээ орох зуслангийн байшинтай айл бишгүй. Энэ хүмүүс яах вэ, гэрээсээ ингээд орж, гараад байж болдог юм байна. Харин муугаар бодвол, түймэр гарах, түргэн тусламжийн машин очих шаардлага тулгарвал яах вэ. Энэ арван айлын голын айлд гал гарвал тусламж очиж чадалгүй шатаж дуусах бололтой. Хэн нэгний бие өвдөөд түргэн дуудахад, түргэний эмч айл, айлын хашаа дамжиж гүйх бололтой дог. Энэ мэт зуслангийн бүсийн төлөвлөлт тэг хэмжээнд байгааг илтгэх газар олон. Уг нь газар эзэмших эрх олгохдоо орох, гарах гарц, гудамж талбай хуулийн дагуу байгаа эсэхийг газрын албаныхан шалгах ёстой.

ХЭДХЭН МОД ТАЙРААД Л ЗУСЛАНГИЙН ГАЗАРТАЙ БОЛОХ БОЛЖЭЭ

 Энэ янзаараа ой мод маань дотроосоо ч, гаднаасаа ч тэр “оготно”-д идүүлэх янзтай.

Орох, гарах гарцын төлөвлөлт бүр дүүрч. Ой модон дунд байгаа шавар байшингийн эзэд мод тайраад л зуслангийн байшинтай болох ад мөрийн мөрөөдлөө хэдийн биелүүлчихсэн сууж байна. Хэн гэж эрх дархтан ой мод сүйтгэж, орд харш сүндэрлүүлж байгааг таашгүй. Уг нь хуулиар нэг ширхэг ч мод тайрахыг хориглодог. Гэтэл хэдэн арван мод тайрж, ойн цоорхой үүсгээд үлгэр мэт жаргаж суух нэгэн энд тэндгүй. Энэ янзаараа ой мод маань дотроосоо ч, гаднаасаа ч тэр “оготно”-д идүүлэх янзтай.

“ЭЗЭМШИХ ЭРХ НЬ ЗӨРЧИЛТЭЙ УЧРААС ЗУСЛАНГИЙН БҮСЭД ГАЗАР ӨМЧЛӨЛ БАГА БАЙДАГ”

Зуслангийн газар олголтын талаар тодруулахаар Нийслэлийн газрын албыг зорьсон ч тоймтой хариулт өгөх хүн олдсонгүй. Харин тус албаны Газар өмчлөлийн хэлтсийн даргаас газар өмчлөлийн талаар тодрууллаа.

-Зуслангийн бүсэд байгаа айлуудад ямар хяналт тавьж газар өмчлөлийн гэрчилгээ олгодог юм бэ?

-Газар эзэмшиж байгаа, гэрчилгээтэй айлуудад бид өмчлөх эрх олгодог. Газар олгохыг дүүрэг хариуцдаг. Дүүрэг газар олгохдоо орц, гарцтай, кадастрын зургийн хэмжээний дагуу хашаагаа барьсан, ой мод сүйтгээгүй, гол, булгийн эх хаагаагүй айлд газрын гэрчилгээ олгох ёстой. Харин манайх газрын гэрчилгээтэй айлыг шалгаж үзээд, өмчлөх эрх олгоно. Өөрөөр хэлбэл, тухайн айл газар дээрээ хашаа нь ямар байна гэдгийг кадастрын зурагтай нь тулгаж үзээд, зөрчилтэй байгаа эсэхийг нь шалгана.

-Орох, гарц нь хаалттай, зөрчилтэй олон айл байгаа шүү дээ. Тэд яаж өмчлөх эрхээ аваад байдаг юм бэ?

-Тэр айлууд зөвхөн эзэмших гэрчилгээтэй. Одоогийн байдлаар зуслангийн бүсэд өмчлөх гэрчилгээтэй 2803 айл байна. Тэрнээс бусад нь өмчлөх эрхгүй, зөвхөн эзэмших гэрчилгээтэй гэсэн үг. 2016 оноос зуслангийн бүсийг өмчлүүлж эхэлсэн. Зуслангийн ерөнхий төлөвлөгөө гэдэг зүйлд багтаж байж өмчлөх эрхээ авна. Халуун, хүйтэн ус, зам, автобусны буудал энд байна гээд төлөвлөчихсөн газарт буучихсан айлуудын өмчлөх эрхийг олгохгүй. Зуслангийн өмчлөл манайд харьцангуй бага байдаг. -яагаад бага байдаг юм бол? -Учир нь зуслангийн бүсийн олонх айл зөрчилтэй. Орох, гарах гарц нь хаалттай. Зам руу хашаагаа сунгаад барьчихсан гэх мэт зөрчил бий.

-Зөрчилтэй айлуудыг хэн хариуцах юм бэ?

-Дүүрэг хариуцах ёстой. Анхны эзэмших гэрчилгээ олгосон газар нь дүүрэг. Түүнд хяналт тавих эрх нь дүүрэгт байгаа шүү дээ.

“ТОМ ХЭМЖЭЭТЭЙ ГАЗРЫН ЭРХИЙГ ЦУЦЛАХ АЖЛЫГ ЭХЛҮҮЛЧИХСЭН БАЙГАА”

            Хяналт тавих эрх нь дүүрэгт байдаг гэсэн учраас бид Чингэлтэй дүүргийн газрын албанаас энэ талаар тодруулахад “Чингэлтэй дүүргийн хэмжээнд газар олгохгүй байгаа. Улсын хэмжээнд бол тодорхой газруудад газар олгож байгаа. Зуслангийн бүсийн төлөвлөлтийг сайжруулахын тулд зохих арга хэмжээ авч байгаа. Зарим том хэмжээтэй газрын эрхийг цуцлах ажлыг эхлүүлчихсэн” хэмээв.

         Улсын төсвийн хөрөнгөөр өөрийн амьдрах байшин руугаа авто зам татаж, ургаа мод тасдаж, уулын гүнд бүгэх дарга нар ч олширсон гэнэ. Тэд сайхан орчинд, хүний нүднээс хол амьдарч байвал юуг ч хийхээс буцахгүй аж. Ургаа мод тасдаж, гол горхины эхийг хааж, уулын аманд амьдрах хүмүүст хэн, яаж газар олгодгийг таашгүй.